Emlak Konut GYO Damla Kent Projesi gayrimenkul sertifikası fiyat analizi

 Emlak Konut GYO Damla Kent Projesi gayrimenkul sertifikası fiyat analizi

Bilindiği üzere emlak konut damlakent projesi gayrimenkul sertifikası 4-8 Ağustos 2025 tarihinde talep toplama şeklinde 7,59 sabit fiyat ile halka arz edilerek borsada islem görmeye başlamıştı .Küçük yatırımlar ile ev sahibi olmayı veya yatırım yaparak değerlenen sertifikalar ile kazandırmayı amaçlayan sertifikaların performanısnı sizler için araştırdırk. Geçen süre içerisinde yatırımıcısna ne kadar kazandırdı veya kaybettirdi, performansı bundan önceki gayrimenkul sertifikaları ile benzerlik gösteriyormu. Bundan sonra halka arzı planlanan  gayri menkul sertifikaları için gelir beklentisi ne olabilir. Hepsine bu sayfada değineceğiz.

Gayrimenkul sertifikaları (GMS); inşa edilecek veya edilmekte olan projelerin finansmanına kaynak sağlamak amacıyla ihraç edilen, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde bir menkul kıymettir. Bu sertifikalar, yatırımcılara küçük birikimlerle büyük projelere yatırım yapma, projenin değer artışından kazanç sağlama veya yeterli paya ulaştığında konut sahibi olma imkânı sunmaktadır.

Öncelikle damlakent sertifikası ilk halka arz olmayıp Gayrimenkul sertifikalarının (GMS)  ihraç edilmesi için gereken yasal alt yapı 2013 yılında yapılmıştır. 2013 yılında SPK tarafından “Gayrimenkul Sertifikalar Tebliği” hazırlandı. 2016 ve 2017 yılında bu tebliğde bazı değişiklikler yapılarak Nisan 2017’de ilk gayrimenkul sertifikası ihracı gerçekleştirildi. Arsa sahibi olan TOKİ’nin ihraççı olarak yer aldığı, İstanbul Başakşehir’de gerçekleştirilen konut projesi. Proje kapsamında inşa edilecek konutların % 30’u sertifika ihracına konu edildi. Projeye ilişkin parkmavera internet sitesinden  ulaşılabilir. Sertifika Borsa İstanbul’da PMVR3G kodu ile işlem görüyordu.

Bu sertifikanın halka arz öncesi yapılan teknik çalışmalar ve hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu sonucunda her bir sertifika Nisan 2017 tarihinde 42,50 TL’den halka arz edildi. İzahname ve eklerinde yer verilen detaylara göre 100 adet sertifikanın bir metrekareyi temsil ettiği bilgisi mevcuttu. Dolayısıyla projenin metrekaresi o günü fiyatları için 4.250 TL fiyat ile halka arz edilmiş, diğer bir ifade ile yatırımcılara topraktan satılmış oldu. Halka arz sonuçlarına göre toplamda 143 milyon TL olarak gerçekleştirilen arzın % 53’ü yurtiçi bireysel yatırımcılara, % 47’si ise yurtiçi kurumsal yatırımcılara satıldı.

Gelelim 2017 yılında değerleme firmasının raporlarına istinaden değerlenerek (parkmavera3 projesi degerleme raporuna buradan ulaşılabilir) halka arz edilmiş olan bu gayrimenkul sertifikasının fiyatları ve yatırımcıların karşı karşıya kaldıkları gelişmelerin değerlendirilmesine. 42,50 TL’den halka arz edilen sertifikanın son fiyat seyri aşağıdaki grafikte yer almaktadır.

Geçmiş yıllarda  gayrimenkul sertifikası getiri performans analizi

 

Grafikten görülebildiği üzere İhraç döneminde nisan 2017 de hisse başına değer 42,50 TL olarak belirlenmiş iken son işlem tarihi olan 01.03.2020de bu değer 54.25 TL seviyelerinde gerçekleşmiştir. Park Mavera 3’de ihraç sırasında ortalama bir konut için birim metrekare değerleri ilgili tarihteki değerleme raporuna göre yaklaşık 3.500 TL/m2 – 6.500 TL/m2 arasında şerefiyelerine göre değişen değerlerde belirlenmişti. Aradan geçen 3 yılda sözkonusu konut projesinde satış birim fiyatları istenen rakamlar  7.000 TL/m2 -7.500 TL/m2 seviyelerine gelmiştir. 

Bu üç yıllık süre içerisinde grafiğe baktığımızda,   1,5 yıl süre içeirinde halka arz fiyatı olan 42,50 TL altında bir değerden işlem görüdüğü sonra kademeli olarak artarak 3 yıl sonunda %27,64 prim yaparak 54,25 TL değerden işleme kapandığı görülmektedir. 

Bu sire zarfında 

 📌 1) Dolar/TL (USD/TRY)

01.04.2017 civarı: 3.65–3.70 TL

01.03.2020 civarı: 6.10–6.20 TL

➡️ Yaklaşık getirisi: %65–70 civarı

📌 2) Altın (Gram Altın – TL bazında)

Altın hem ons artışı hem de dolar kuru artışı sayesinde ciddi prim yaptı.

2017 Nisan: ~145 TL

2020 Mart: ~320 TL

➡️ Yaklaşık getirisi: %120 civarı

📌 3) BIST 100 (Hisse Senetleri)

Borsa bu dönemde dalgalıydı:
2018’de sert düşüş → 2019’da güçlü toparlanma → 2020 başında yine yukarı.

2017 Nisan: ~89.000

2020 Mart: ~106.000 (pandemi çöküşünden hemen önce)

➡️ Yaklaşık getirisi: %18–20 civarı 

📌 4) Mevduat Faizi (TL)

Bu dönemde yıllık faizler 12–17% bandında dolaştı, 2018’de 20% üzerine çıktı.

Ortalama yıllık net getiri (vergi sonrası): %10–15 bandı

➡️ 3 yılda birikimli getiri: yaklaşık %35–50

📌 5) Euro/TL

2017 Nisan: ~3.90–4.00 TL

2020 Mart: ~6.70–6.90 TL

➡️ Yaklaşık getiri: %70–75

⭐ Genel Sıralama 

Gram Altın → ~%120

Euro/TL → ~%70–75

Dolar/TL → ~%65–70

BIST 100 → ~%20

Mevduat → ~%35–50 (brut nominal; reel bazda düşük)

 Aynı süre zarfında alternatifyatırım araçlarının getirileri aşağıdaki grafikte görülmektedir.

 

Sonuç olarak eski halka arz geçmişine bakıldığında 2017 yılındaki halka arzda değerleme raporundan belirlenen fiyattan 1,5 sene düşük seyrettiği, 3 sene sonunda toplamda %27,64 lük bir prim elde edildiği, (ki bu genellikle değerleme raporlarında halka arz iskonto oranına yaklaşık bir orandır) aynı süre içerinde borsa getirisine yaklaşık gitmekle birlikte, diğer yatım araçlarına göre çok geride kaldığı ve yatırımcısını pek tatmin etmediği görülmektedir.

 

Öncelikli olarak bu projeden biraz bahsetmek gerekirse:

Damla Kent Projesi Gayrimenkul Sertifikası Halka Arz Bilgileri:

    Talep Toplama tarihleri: 4-8 Ağustos 2025
    Damla Kent Halka Arz Fiyatı: 7,59 TL Sabit Fiyat
    Dağıtım Yöntemi: Oransal dağıtım
   Asli Edim Başvuru Tarihleri: Yeterli sertifika biriktirilerek asli edim talepleri 12 Şubat 2026 - 11 Ağustos 2028 tarihleri arasında yapılabilecek.
    Tali Edim: 14 Ağustos 2028- 7 Ağustos 2029
    Halka Arz Miktarı: İlk etapta 1.923.481.733 adet sertifika (14.599.226.657 TL), ek satışla toplam 2.820.593.495 adet (21.408.304.627 TL).

Bu noktada halka arz fiyatının düşük tutularak daha fazla yatırımcıya ulaşılması amaçlanmıştır. Daire başına düşen sertifika sayısı ve güncel daire fiyatları ile ilgili detay bilgiyi bu sayfadan takip edebilirsiniz.

 Damlakent projesi ile ilgili olarak değerleme raporu incelendiğinde İhraççı / KAP’daki izahname özetinde “Halka Arz İskonto Oranı: 24,10%” olarak geçiyor.

Halka arz tarihinden bugüne sertifikanın performanını incelediğimizde 

 

Halka arz (yaklaşık ilk işlem tarihi 14 Ağu 2025) sonrası Damla Kent (DMLKT) sertifikasının performansını ve aynı dönemdeki (14 Ağu 2025 → 17 Kas 2025) birkaç referans yatırım aracıyla karşılaştırırsak 

Yatırım araçlarının bu dönem içeirindeki yaklaşık getirileri:

DMLKT (halka arz fiyatı 7,59 TL → şimdi ≈ 5,89 TL): −22.42%.
USD/TRY (TRY/USD): 14 Ağu 2025 ≈ 40.85 → 17 Kas 2025 ≈ 42.33 → +3.65%
Gram Altın (TL): ~4.403 TL (14 Ağu) → ~5.536 TL (17 Kas) → +25.79%.
BIST-100: 10.824,55 (14 Ağu) → 10.698,13 (17 Kas) → −1.17%

Ne anlama geliyor?

Halka arzda %24 civarı iskonto ile satış yapılmış olsa da (yatırımcı teşviki), sertifika halka arz fiyatının ~%22 altında işlem görüyor — yani arzdan beri piyasa fiyatı yatırımcıya kısa vadede zarar yazdı.

Aynı dönemde gram altın TL cinsinden çok güçlü performans gösterdi (+~26%) — DMLKT’ye kıyasla çok daha iyi getiri sağladı.

USD/TRY’de TL bir miktar değer kaybetti; doların yükselişi DMLKT gibi TL değerli yatırımların nominal olarak pozitif etkilenmesini gerektirirdi, fakat DMLKT piyasada arz fiyatının altında kalmış.

 

 

Sonuç olarak geçen süre zarfında 2017 yılındaki ilk halka arza paralel olarak iskontolu fiyat altında işlem gören sertifika bakalım bu sefer yatırımcısının yüzünü gülderecek mi, yoksa tarih gene tekerrürden mi ibaret olacak.....

 Bizlere web sitemiz üzerinden :

http://cengizdegerleme.eu3.org

Mail adreslerimizden:

cengizdegerleme@outlook.com

Telefon ile :

GSM: 0553 690 34 77

GSM: 0530 408 34 77

GSM: 0530 884 77 77

ulaşabilirsiniz.